Durante décadas, el real estate se apoyó en una certeza simple: una oficina era una oficina; una vivienda, una vivienda. Se proyectaba, financiaba y valuaba pensando en un uso que permanecería estable.
Esa certeza está desapareciendo.
Una de las transformaciones más interesantes en lo global pasa por la capacidad de los edificios para cambiar y de la oferta inmobiliaria para interpretar formas de vida que también están cambiando.
Nueva York es hoy uno de los grandes laboratorios. El trabajo híbrido dejó numerosas oficinas antiguas demasiado obsoletas para competir con los edificios corporativos premium, pero ubicadas sobre suelo extraordinariamente valioso. Al mismo tiempo, la ciudad necesita vivienda. La respuesta empezó a modificar Manhattan. Entre proyectos terminados, en obra y potenciales, la oficina del Comptroller identificó 44 conversiones que involucran 15,2 millones de pies cuadrados y podrían generar unas 17.400 viviendas. La ciudad acompañó modificando normativa e incorporando incentivos para convertir edificios comerciales en residenciales. No se trata simplemente de reciclar. Es una corrección del mercado mediante arquitectura, inversión y regulación.
Francia contabilizaba en 2025 más de 9 millones de metros cuadrados de oficinas desocupadas. Ese año incorporó la posibilidad de otorgar un “permiso de construcción reversible”, pensado para edificios capaces de admitir distintos destinos durante su vida útil. Ahí está la tendencia verdaderamente disruptiva. ¿Por qué seguimos construyendo edificios destinados a quedar obsoletos cuando cambia la demanda? Una planta con profundidad adecuada, alturas generosas, estructura modulada, instalaciones accesibles y núcleos estratégicamente ubicados puede tener mañana una ventaja económica que hoy todavía no aparece en una planilla de venta. El metro cuadrado adaptable puede terminar siendo más valioso que el optimizado para un único escenario.
DEL EDIFICIO AISLADO AL ECOSISTEMA
La misma lógica está impulsando la mezcla de usos.
Si el siglo XX separó la ciudad en zonas para vivir, trabajar, comprar o entretenerse, muchos desarrollos contemporáneos hacen lo contrario. No sólo por una cuestión urbana: diversificar usos también puede diversificar el riesgo del activo.
Uruguay ya muestra señales. Cosmos, en el Puerto del Buceo, reúne en 92.000 metros cuadrados oficinas, residencias, comercio, gastronomía y servicios.
Es significativo porque instala una lógica internacional: el desarrollo inmobiliario entendido como ecosistema y no como edificio aislado.
Pero quizás lo más interesante sea que innovar no requiere necesariamente 92.000 metros cuadrados. ¿Por qué
seguimos asociando cantidad de dormitorios, superficie y forma de vida como si fueran variables inseparables?
Pensemos en la generación de 60 o 70 años, activa, independiente. Puede querer reducir metros, mantenimiento
y dormitorios sin reducir su vida social. Tal vez quiera lo contrario: una gran mesa, una excelente cocina, una terraza generosa y espacio para recibir, pero un dormitorio compacto y pocos metros destinados a funciones que ya no necesita.
Ese cambio empieza a aparecer internacionalmente. En Copenhague, Kamelia Hus reúne 50 viviendas para mayores de 60 años, singles y parejas, alrededor de una arquitectura diseñada para multiplicar encuentros y espacios compartidos sin resignar la privacidad. En Londres, el segmento de later living premium está avanzando sobre una idea parecida. Riverstone desarrolla apartamentos de uno, dos y tres dormitorios para mayores de 65 años acompañados por restaurantes, lounges, biblioteca, espacios culturales, bienestar y áreas sociales que funcionan casi con lógica de club.
No es co-living, ni debería confundirse con una residencia asistencial. Es algo más interesante: entender que reducir vivienda no significa reducir experiencia. Y abre una oportunidad para desarrollar microinnovaciones dentro de tipologías convencionales. Un apartamento de un dormitorio no tiene por qué tener siempre las mismas proporciones. Uno de dos podría sacrificar metros privados para tener un área social extraordinaria. Dos unidades podrían incluso prever mecanismos sencillos para unirse o separarse.
INNOVAR SIN ESPERAR AL PROBLEMA
Uruguay atraviesa un ciclo residencial particularmente activo. Quizás el desafío no sea construir menos unidades pequeñas sino hacerlas mucho más inteligentes, diversas y capaces de evolucionar.
Y allí aparece la oportunidad de evaluar los proyectos no sólo por su eficiencia presente, sino por su capacidad de seguir siendo relevantes dentro de veinte o treinta años. La sustentabilidad inmobiliaria no consiste únicamente en consumir menos energía. También está en evitar que un edificio sano pierda valor porque el mundo alrededor cambió. Durante mucho tiempo, la máxima del real estate fue location, location, location. La ubicación seguirá siendo decisiva. Pero quizás el próximo atributo premium sea la capacidad de cambiar.
